Podatek od wynajmu mieszkania to temat budzący spore kontrowersję. Problemy z rozliczaniem się z Urzędem Skarbowym dotyczyły wynajmujących już przed „Polskim Ładem”. Jednak jeszcze większe niezrozumienie tej kwestii pojawiło się po zmianach w przepisach. Co warto wiedzieć o płaceniu podatku od wynajmu mieszkań?

Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi?

Najem prywatny jest opodatkowany. Dlatego każdy właściciel nieruchomości ma obowiązek rozliczenia się z Urzędem Skarbowym. Istnieją dwa sposoby uregulowania tych zobowiązań – zależą one od charakteru takiego najmu. Wynajmowanie mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej różni się od najmu prywatnego. Zmiany pomiędzy tymi dwoma sposobami odprowadzania podatków zostały uwypuklone po wejściu w życie „Polskiego Ładu”.

Najem prywatny

W przypadku najmu prywatnego jeszcze do niedawna istniały dwa sposoby rozliczania się z Urzędem Skarbowym. Skala podatkowa (zwana również zasadami ogólnymi) polegała na odprowadzaniu do budżetu państwa odpowiednio 17 lub 32 procent od kwoty najmu. W przypadku dochodów nieprzekraczających 120 tysięcy złotych rocznie było to 17 procent. Natomiast jeśli dochód z najmu przekraczał wcześniej wspomnianą sumę – 32 procent.

Opcja alternatywna

Alternatywną opcją było rozliczanie się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W takim wypadku podatek ten wynosił 8,5 procenta dochodu poniżej 100 tysięcy złotych oraz 12,5 procenta nadwyżki powyżej 100 tysięcy złotych.

Do 2021 roku każdy wynajmujący miał prawo samodzielnie zdecydować o sposobie rozliczania. „Polski Ład” w 2022 roku lekko zmodyfikował tę zasadę. Obecnie jedyną możliwą formą odprowadzania podatku od wynajmu mieszkania jest ryczałt. Stawki ryczałtu (8,5% i 12,5%) nie zmieniły się. Jednak istnieje pewna furtka, która umożliwia skorzystanie w tym roku z zasad ogólnych.

Obowiązujące przepisy umożliwiają warunkowe opłacanie podatku w 2022 roku zgodnie ze skalą podatkową. Pod warunkiem że ten sam wynajmujący wykorzystywał w 2021 ten sposób rozliczania. Taka sytuacja możliwa będzie wyłącznie w 2022 roku. Oznacza to, że od 2023 roku jedyną obowiązującą formą rozliczania będzie ryczałt. Warto jednak pamiętać, że skorzystanie ze skali podatkowej jest niemożliwe w sytuacji, kiedy dany wynajmujący zdecydował się na rozliczanie opłat skarbowych w 2021 roku zgodnie z ryczałem.

Podatek od wynajmu mieszkania w ramach działalności gospodarczej

Do 2020 roku jedyną możliwą opcją opodatkowania najmu w ramach działalności gospodarczej były zasady ogólne. Sposób rozliczania według skali podatkowej jest w tym przypadku bliźniaczo podobny do najmu prywatnego – tutaj również progi wynoszą 17% i 32%.

Istniej również możliwość wybrania podatku liniowego (19%), który będzie w pewien sposób „odporny” na wysokość przychodów. W 2021 roku dodatkowo udostępniono możliwość wyboru opodatkowania na zasadach ryczałtu i zapis ten obowiązuje po dziś dzień. Oznacza to, że zapisy „Polskiego Ładu” nie miały wpływu na zmiany w opodatkowaniu najmu w ramach działalności. Istnieją w tym wypadku 3 opcje takiego opodatkowania:

• według skali podatkowej,
• według skali liniowej
• oraz według ryczałtu.

Inne podatki od wynajmu mieszkania

„Polski Ład” wprowadził również szereg innych opłat, przez które działalność najemców została znacznie utrudniona. Do standardowego opodatkowania wynajmu należy doliczyć również składkę zdrowotną, ubezpieczenie społeczne oraz sumowanie się dochodów w przypadku podatków liniowych. Aspekty te sprawiają, że dochód oparty na najmie mieszkań od momentu wprowadzenia „Polskiego Ładu” stał się niższy.

Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania?

Problematyczną kwestią jest również prawidłowe określenie właściwej kwoty najmu. Jest to spowodowane dodatkowymi opłatami, które są często pobierane przez najemców. Z tego powodu koszty wywozu śmieci, czynsz, zużycie wody i koszty odprowadzane do wspólnoty mieszkaniowej również wliczają się w poczet kwoty najmu. Oznacza to, że całościowa suma pobierana przez najemcę musi zostać odpowiednio rozliczona.

Jest to sytuacja niekorzystna dla osób wynajmujących – podatek jest bowiem odprowadzany za opłaty ponoszone przez najemców. Alternatywną i bardziej korzystną opcją w takim przypadku jest przepisanie części lub całości rachunków na osobę wynajmującą.

O czym należy pamiętać?

Warto zatem pamiętać, aby w skład kwoty najmu zostały wliczane wszystkie ponoszone koszty. Zmiany w przepisach są niekorzystne dla wynajmujących, lecz obecne zasady umożliwiają dostosowanie się do nowej rzeczywistości podatkowej. Większość właścicieli pojedynczych mieszkań na wynajem decyduje się na rozliczanie ryczałtowe. Nic w tym dziwnego, ponieważ ten sposób jest często bardziej opłacalny. Przedsiębiorcy, dla których głównym dochodem jest najem, decydują się z kolei częściej na podatek liniowy. Warto znać wszystkie obowiązujące i dopiero wchodzące w życie przepisy – „Polski Ład” wprowadził wiele zmian również na rynku mieszkaniowym. Dlatego znajomość najnowszych zapisów może się okazać gwarancją zaoszczędzenia znacznych sum pieniędzy w przyszłości.